REIT经营资金：核对持续资本与招租支出
REIT的经营资金FFO不能直接理解为维护物业以后可以自由使用的现金。应先复核公司FFO调节，再检查持续建筑工程、租户装修和租赁佣金。AFFO可能处理其中部分项目，但同样的名称不保证成本覆盖完整。
尊重行业口径的适用范围
Nareit建立FFO，目的是针对美国公认会计准则下房地产折旧等问题提供补充经营表现指标。它有明确的净利润调整项目，但不是IFRS利润小计，也不是现金流量表中的经营现金流。
工作表将Nareit FFO、正常化FFO和公司自定AFFO分栏，不能悄悄互换名称。IFRS物业企业可能采用不同公允价值和收益列报，应先看该公司的财报基础，再决定哪些经济调整适用。
假设案例：从FFO继续追到现金
假设某物业业主净利润40百万，符合口径的房地产折旧60，物业出售收益10，忽略其他项目，则简化FFO为90。另有直线法租金高于现金租金8，持续物业工程15，租户装修12，租赁佣金5。
| 物业现金工作表 | 金额 | 核对要求 |
|---|---|---|
| 简化FFO | 90 | 先与公开调节表一致 |
| 非现金直线法租金 | −8 | 从应计租金接回现金租金 |
| 持续物业工程 | −15 | 查项目实际用途 |
| 租户装修 | −12 | 区分新租与续租 |
| 租赁佣金 | −5 | 与租约活动和付款匹配 |
| 示意剩余金额 | 50 | 尚未考虑其他现金用途 |
这里的50属于编辑研究计算，不是所有REIT统一采用的AFFO公式。如果公司AFFO已经扣除租户装修，就不能再次扣减。若公司持续资本类别没有包含佣金，应解释排除理由，不能认为这笔成本已经消失。
入住不等于当期收租
已签约、已入住与开始付租的面积可能不同。合同签订后租户可能尚未搬入，入住以后也可能享有免租期。需要记录签约面积、起租面积、激励、收现和正式付租日期。
例如假设楼宇95%面积已签约，其中占总面积10%的部分处于六个月免租期。不能用完整合同租金乘全部签约面积，作为当前现金收入。还要检查明年租约到期集中度，因为维持入住率可能需要新一轮装修和佣金。
持续性工程如何分类
跨期阅读项目用途，区分屋顶更换、定期单元翻新与扩建工程，但分类必须依赖具体物业证据。某年支出下降也可能只是推迟维修。资料允许时，将已完成工程、物业状态和已承诺项目一起核对。
最后交付两项结果：公司指标的完整复核，以及独立标记的持续现金区间。未知维修需求不能直接填零，折旧也不是维护资本的精确替代。债务支付、税费和受限现金仍会影响资金使用，因此这张表本身不足以证明分红可持续或物业估值合理。
常见问题
不同REIT的AFFO能直接比较吗？
不能假定定义统一。应逐家对照调整清单，确认持续工程、装修、佣金和现金租金是否以相同方式处理。
高入住率可以替代现金流检查吗？
不可以。同样面积下，免租、正式起租日、收款和维修支出都可能改变现金生成能力，应与入住率联合观察。