投资物业：分开租金现金与重估收益
投资物业利润可能同时包含租金和评估增值，不能都称为产生现金的经营增长。把计量模式、租赁表现及估值输入并排，分别解释资产和利润变化，才有助于比较物业企业。
先确定类别与模式
IAS 40涉及IFRS投资物业的成本及公允价值模式；公允价值模式的估值变化进入损益，IFRS 13提供相关计量框架。自用物业及日常开发销售物业可能适用其他准则。
美国物业会计不能直接当成IAS 40公允价值模式。即使都采用IFRS，成本模式企业也可能只披露公允价值，而不把每期估值变动计入利润。比较净利润前须先对齐这个边界。
假设案例：租金与重估分开
以下金额单位均为百万元。出租人租金50、物业经营成本15、融资成本12、公允价值收益40，忽略税及其他项目，利润63：50 - 15 - 12 + 40。不能把63全部解释为经常租金现金。
假设稳定物业净经营收益35，以5%资本化率估值为700；若收益不变、资本化率降至4.5%，简化价值约777.8。较低要求收益率可以产生估值收益，而租户没有多付现金。
这不是完整评估，空置、租期、资本支出、交易费用和市场证据都会影响模型。金额及利率全部是假设，不表示当前物业市场水平，也不能直接用来评估任一真实资产。
物业收益工作表
调节期初价值、购买、开发支出、处置、转移、估值损益及期末。旁边独立列租金、出租率、欠租、租赁优惠、经营费用和重大资本支出，保留现金经营与估值两个视角。
按重要组合记录评估人、日期、技术、租金假设、资本化或折现率及敏感性。加权平均收益率变化可能只来自买卖后的组合变化，未必是旧物业重估，因此先调节资产范围再解释输入。
用租户证据检验评估
将预测市场租金与真实续租和出租率比较。市场租金并非现有合同立刻可收金额，免租期与优惠也会使会计租金不同于短期现金回收。经营指标和估值输入需要互相印证。
复查触发包括出租率下降但估值租金上升、重大收益率调整，以及后续成交明显偏离原账面额。但后续交易的市场和条款可能变化，不能自动反推早先估值错误。
若报告汇总了不同地区物业，应说明无法逐项复核。还需检查估值收益是否含开发转入或汇率，避免将所有增量归于资本化率。最终同时呈现经营利润、估值利润及关键输入变动会影响的资产范围。
租约延期和空置改善也应注明何时生效，尚未签约的意向不能直接当作已锁定租金。
常见问题
外部评估是否证明能够立即按该价出售？
不是。评估对应计量日和假设，成交还受时间、流动性、谈判及费用影响。应读范围和前提，不能仅凭评估机构名称断言可变现。
是否应完全剔除重估收益？
可以另看租赁经营表现，但不能忽略其对报告利润和资产风险的影响。将其单列并解释机制，比统一判定没有意义更有用。