住宅开发订单：核对取消、交付与积压
住宅开发商签订订单，不等于已经完成房屋销售。应同时用套数和金额检查合同是否通过融资条件并走向交割。订单套数增长可以与实际价格下降或优惠成本增加并存。
合同与交割定义分开
Lennar年报将新订单定义为扣除取消后的合同，并将积压描述为已签合同住宅；收入在交易交割、产权转移时确认。这是具体公司的例子，其他开发商在订单、取消及未合并合营项目方面可能不同。
先确认净订单是否已扣取消，避免再扣一次。还要核对取消率使用毛新增订单、期初积压加毛订单，还是其他分母。百分比相同不代表发生同样程度的合同流失。
假设案例：套数滚动
假设季度初有1000套积压，新签毛订单600套，取消100套，交割550套，没有收购等范围变化，则期末积压为950套，即1000＋600－100－550。净新增订单为500套。
| 住宅工作表 | 套数 | 核对问题 |
|---|---|---|
| 期初积压 | 1000 | 相同合并范围 |
| 新签毛订单 | ＋600 | 尚未扣取消 |
| 取消合同 | −100 | 保留原合同群体 |
| 已交割住宅 | −550 | 产权与收入条件 |
| 期末积压 | 950 | 与公开套数勾稽 |
| 净新增订单 | 500 | 不再重复扣取消 |
若分母是毛订单，取消率为100÷600＝16.7%；若用期初积压加毛订单，则为100÷1600＝6.25%。两者都是可能的统计约定，但不能悄悄替换公司的正式定义。
金额需要另一条桥
假设期末950份合同平均价格40万，积压金额380百万，不代表交割时一定得到同样现金。融资激励、合同变更和取消仍需检查，房型与地域组合也影响均价。
金额桥应逐类记录，不能用期末均价乘所有历史套数变动。已交割住宅的价格和地区，与仍在等待的住宅可能不同。积压均价上升，也可能因为昂贵住宅交付更慢，而不是可比定价增强。
融资与建造阶段
若论点是需求可靠，应查看按揭资格、订金和取消权。利率补贴或交割费用支持可能维持订单，同时改变经济利润。优惠增加时，挂牌价格稳定不能证明实际价值不变。
给合同增加施工阶段和预计交割期。已完工待售、已签约未完工和土地库存分别对应不同任务。快速转换也可能来自出售现房，不代表施工周期永久缩短。
下一季度跟踪原始合同有多少交割、取消或延期。仅有汇总披露时，保留无法识别合同群体的缺口，不把所有取消都分配到最新订单。还应标记交割时是否通过关联融资业务，以及公开住宅收入是否包含其他服务，避免把融资收入误计为房价。
工作表用于核对合同到交割的机制，不预测房价、按揭利率或证券收益，最终输出为套数桥、金额桥和未能证实的合同条件。
常见问题
可以直接用净订单做套数桥吗？
可以，以净订单替代毛订单减取消即可。取消情况另作分析，不能在同一条算术桥中再次扣除。
积压金额提高就说明定价更强吗？
不能。面积、地域、交付时点和优惠都会影响金额，应检查可比房屋及实际交割证据。