酒店RevPAR：拆分房价、入住率与经营模式

酒店RevPAR表示每可售房晚取得的客房收入，可以因为房价、入住率或物业群体变化而提高。把它接到上市公司的营收之前，应先重建可售房晚分母，并确定客房收入最终属于哪一方。

分清物业群体与公司范围

万豪住宿统计分别列出可比公司运营物业与可比系统内物业，并同时提供RevPAR、入住率和平均每日房价ADR。这些公司群体不能互换。管理或加盟公司讨论的酒店，其客房收入可能属于物业业主，而不是全部进入管理公司的合并销售额。

在同一群体内，入住率＝已售房晚÷可售房晚；ADR＝客房收入÷已售房晚；RevPAR＝客房收入÷可售房晚，也等于入住率乘ADR。期间、币种和客房收入定义必须一致，餐饮及会议收入不能随意加到客房分子。

假设A酒店可售3000房晚，卖出2100，ADR为100，则客房收入210000，RevPAR为70。B酒店可售1000房晚，卖出900，ADR为200，则收入180000，RevPAR为180。

房晚工作表	A酒店	B酒店	合计
可售房晚	3000	1000	4000
已售房晚	2100	900	3000
客房收入	210000	180000	390000
入住率	70%	90%	75%
ADR	100	200	130
RevPAR	70	180	97.5

合并RevPAR为390000÷4000＝97.5，不是70与180的简单平均。合并ADR使用已售房晚，合并入住率使用可售房晚，各自平均百分比可能破坏原本的恒等关系。

再假设一家管理商合同约定按适用酒店收入收取3%基础费用，且本例假定只以客房收入为基础，费用为11700。管理公司不会自动将全部390000确认为自己的营收。真实协议可能包含其他收入、激励收费和费用补偿，需要检查合同与会计政策。

业主则承担物业运营成本和资本需求。RevPAR提高可能同时伴随人工、分销佣金或维修增加。管理商也可能因酒店利润未达到门槛而无法取得激励费用。同一个客房指标，对不同经营模式支持的机制不同。

装修使客房退出销售时，要查这些房间是否仍计入可售分母、物业是否仍在可比群体。分母减少可能推高RevPAR，而总客房收入反而下降。保留公开数字与另行标记的重建值，不能把某一种规则写成全球统一口径。

下一次观察继续使用相同物业群体，分开当地币种变化与汇率折算，也应检查房价增长来自临时大型活动还是客源组合。单周高入住率不足以证明持久定价能力，工作表也不产生酒店估值或投资意见。

复算时还应检查免费房和自用房如何处理，不能把所有实际住人的房间都视为产生收入。遇到新收购酒店加入系统，分别展示原物业群体和新增物业，识别增长来自原有客房改善还是更高房价酒店进入。若无法得到房晚数据，只能沿用公司披露的加权结果，不能声称已经独立重建集团指标。

客房口径不包括餐饮等收入。若使用每可售房晚总收入，应另作名称和分子说明，避免与房费指标混淆。

必须先匹配物业群体和收入权利。管理与加盟物业的全部房费，可能并不属于上市公司的合并收入。